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上海2023年二批次土拍第一轮中，售楼处；金茂以10%的溢价率触顶摇号成交大场镇W12-1301单元35-03地块，房地联动价6.7万/m²，仅仅相隔3个月，同板块的两幅地块房地联动价就上涨了4000元/m²，而且，相比金茂地块，保利海上臻悦距离15号线丰翔路站更近（看下图）。
此外，在二手房方面，相较于同区域的滨江公园壹号2023年5月2日成交单价85031元/㎡，倒挂22031元/㎡；相较于保利叶之林(二期)2023年5月31日成交单价69252元/㎡，倒挂6252元/㎡；相较于招商中环华府2023年4月24日成交单价73295元/㎡，倒挂10295元/㎡。
通过上述二手房的成交价与项目的过会均价相比，每平米倒挂从6000元到22000元之间。可谓，真正的买到即赚到。项目的高稀缺性和高溢价能力，已显而易见。
项目售楼处、样板间自开放后，过来参观的人群一波又一波，见下图现场实拍足可见小编所言不虚。
2023年4月19日，上海首轮土拍第二天，最终上海保利以总价488740万元竞得宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块，楼板价32841元/㎡，溢价率9.47%，房地联动价63000元/㎡。
地块四至范围：东至 05-05、05-06 地块，南至丰皓路，西至大场路，北至05-03公共绿地。
当时这块地非常抢手，12家房企参拍——华润、国贸&葛洲坝、建发&联发、华发&越秀、招商&师山、同进&北蔡&浙江交投&象屿、大华、保利发展、绿城、华侨城、中建八局、中铁建&万科，光是前期审材料就花了2个多小时！
后面转入一次性书面报价后，8号保利发展的报价和随机值仅差9.3077万元！以9.47%的溢价率成功拿下南大地块！
项目东侧是规划的小学教育用地和在建幼儿园，南面就是当年的“南大三兄弟”之一的保利熙悦，同样也是保利发展拿的宅地，所以坊间也戏称为“保利熙悦二期”。
根据出让合同显示，项目容积率约2.6，限高80米，住宅套数下限1400套，需配建5%以上的保障性住房，中小套户型不得低于70%，全装修比例100%！
2、引入业态要求：引入商业应符合社区商业的功能定位，满足 周边社区餐饮、生活服务等商业布局要求。以休闲健身、时尚餐饮 娱乐、现代生活服务等业态为主。
比较值得关注的是，保利大场项目和桃浦智创城一样都有精装标准要求：套内装修集中采购价格不低于2000元/㎡！
根据设计方案显示，项目拟建13栋17-26层高层，南面布局17-21层，北面布局最高26层。
项目南侧是主出入口，架空门廊配快递柜，部分楼栋含架空层，楼王&#北侧是绿地和健身活动区域，住宅套数1446套，机动车位1672个，
保利·海上瑧悦，央企保利精心匠筑的“悦”字系新品，首次亮相上海。作为深耕北上海长达15年的央企保利，始终保持三道红线年保交付房企白名单，并在中国上市房企经营安全测评中荣获五星好评。根据克而瑞最新数据表示，保利位列2023年1-7月中国房地产品牌销售榜单TOP1。
，提取其“曲”的形和白金配色应用到塔楼立面上，使建筑立面变得更为柔美，形成项目特色的立面效果，彰显项目的温和雅丽与尊贵典雅。效果图，仅供效果示意
保利·海上瑧悦项目以江南四大名园——瞻园（瞻园位于江苏省南京市秦淮区夫子庙秦淮风光带核心区，是南京现存历史最久的明代古典园林、“江南四大名园”之一。）为设计蓝本，参照王府花园规制，描绘江南的诗意画卷。
，融合了礼序尊享、东方意境、雅趣生活，营造极具东方禅意的松石之境。最赞的是，
辅以木色营造温暖柔和、质朴拙雅的空间格调，尽显东方文人气质，象征尊贵与不凡。
符合青年、中年、老年、儿童多种人群活动需求，动静结合，为社区生活打造提供了丰富的场景空间。效果图，仅供效果示意
从规划上打造东方仪式感，多运用简约、硬景、几何式框架的元素，去装饰化，构成现代化禅意园林空间。既有东方叠山理水、曲径通幽的特色，又具备西式草坪开阔、疏朗有致的特点。
，以“前宅”——展示区一园三堂，“后园”小区自身园林景观。打造“一园三堂五悦九雅”的东方园林体系。
无论是从建筑美学还是居住体验上，保利·海上瑧悦都是一个集优雅、尊贵和雅趣于一体的宜居社区。
保利发展，作为国内知名的房地产企业，始终以创新和品质为核心，为客户提供卓越的居住体验。其旗下的保利物业，更是在物业服务领域首批获得国家一级资质认证，以高标准、高质量的服务水平，为业主提供贴心、周到的服务。
，结合三大主题社群与传统文化节日，致力于为业主带来独特的、雅智由心的生活体验。在这里，不仅居住环境优雅，人文氛围也异常浓厚，让业主们在享受生活的同时，感受到中国传统文化的魅力。
项目南至丰皓路，西至大场路，北至丰翔路公共绿地，东至规划教育用地。直线多米，不过保利大场项目北侧似乎并没有人行出入口，从西侧大场路步行至地铁站的线km左右。
项目北侧是上大生活区，有山姆会员店、弘基文化休闲广场、经纬汇、宝山日月光！
项目周边有规划的小学教育用地和在建幼儿园，以及上大附属中小学、南大实验学校。参考保利熙悦今年最新对口的是南大实验学校（这所是南大地区的第一所公办的九年一贯制学校，上大附中协助筹建）。
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售400
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