黄晓斐：微度假、微旅游正在成为我们美好生活的一个核心引擎，在建设文旅小镇的过程当中，中青旅有什么样的探索心得能与我们分享呢？
杨洋（中青旅置业总经理助理）：就一个字——难，我从2009年就开始做探索特色小镇，当时因为还没有小镇的提法，我们当时第一个项目就是在江苏的昆山。
第二，事难做。做一个小镇，特别是文旅的特色小镇，涉及的专业、部门，包括各个业态，错综复杂。当时国内也没有可以借鉴的案例，所以这个问题也困扰了我们很久。
第三，人难找。因为一个特色小镇，或者一个文旅小镇涉及的专业太多，要找到各个方面的人才非常的困难。
项目从2009年开始启动，直到2012年才和当地的政府正式签约，用了4年的时间进行筹备，我们和北京首创集团进行合作。项目名称为昆山两岸城，总投资300个亿，目前还在建设过程中。
我们也把三难很好解决了，在几年的筹备过程中，明确了一个思路，把文旅作为优质的资产进行包装和打造，而不是一个快消品。一旦把它当成优质的资产，在打造文旅小镇的时候，这些问题就迎刃而解。
第二个事难做的问题，专业的人做专业的事，我们跟首创合作成立了两个公司，大家的分工很明确，相互重合，为了共同的目标努力。
第三，解决人才的问题是怎么解决？我们用了几年的时间，在上海打造了一个技术服务中心，把服务于我们原来企业的各个方面的专业人才，集中到我们上海的技术服务中心来，为我们其他项目，包括我们昆山项目后期的运营提供一个集中的服务。
黄晓斐：行业里对于正大集团的定位更多的是农业的龙头企业，所以想问下依托目前的平台和资源，产业地产的发展逻辑是怎样的模式？
张珂（正大产业地产副总裁）：集团100年发展过程中，基本上一、二、三产都已经融合了。
我们实现了一个农业板块，特别是在农业板块的全产业链，在这个基础上，我们再与特色小镇的农业产业发展的过程中，我们就重点依托这个能力去实施。
很多特色小镇做农业很难，问题是卖不掉产品，正大和当地的农民一起合作，不管农民有几千亩种出来的东西，在我们的零售终端中快速销售。
第二是品牌的打造，正大在建设过程中，有自己国际化食品安全方面的，可溯源的食品生产标准，我们有一个集团的倍数在这，帮它去打造区域的品牌，甚至变成了国家农产品的品牌，进一步开放它的市场。
这样这个产业才有可持续发展的可能性，我们把产业做好了，我们再来把产业相关的，商业、住宅、社区，作为产业发展的配套去发展，把这些落进去，通过地产反哺，形成一个收益的闭环，这样才能均衡、可持续性发展。
黄晓斐：目前全国各地小镇很多，建筑和文化挖掘都很到位，但小镇的商业和消费却几乎千篇一律的，这一点嘉兆国际有什么独特的破解之道么？
梁金野（嘉兆国际集团董事长）：嘉兆国际这个企业，最近10年时间，在考虑怎么把传统的商业跟我们的文旅产业结合。发达国家整个商业发展趋势是什么呢？
城市发展到一定水平，大量的商业和消费行为都不集中在主城区了。现在欧洲、美国，非常多的标杆项目不在在主城区，在近郊，就是大量小镇的区域范围。
我最近刚刚关注一个项目，叫“美国梦”，正好这个是我们近郊小镇或者文旅型小镇结合好的地方，未来大量的商业空间在这个地方，对我们企业来讲也是迎来了一个好的时代和机遇。
特色小镇是很特的，但是里面的商业是趋同的，以做商业的眼光来看，特色小镇的特是三个层面，第一个是形式上的，建筑、景观非常有特色，绿城小镇在中国做第二，没有哪个企业能第一的。
这反映了一个问题，绝大部分的特色小镇的特还停留在建筑层面上。对一个商业而言，建筑物非常重要，但最重要的是内容。
第二个层面就是特色小镇所在的区域的特色，或者叫项目本身的特色，不管是自然资源还是什么，这个特色的开发、挖掘是重要的，这个在国内也是做的比较好的。
第三个特色，我认为国内目前是做的不够的，我们小镇的开发商自有的特色内容是不够的。
国内的特色小镇有很多明星的项目，但是没有明星的产业链，还有一些很强的依托于名胜的项目，但是很难形成规模型复制的产业。
我们必须有自己本身比较强的内容，或者是IP。嘉兆就是在这个方面有10年左右的经验，在整个的大消费领域，不管是商业、文化、娱乐。最终我们希望形成一提到商业就能想到的成熟的模式，有银泰、像万达、万象城。
做大文旅，比如主题公园，宁波前面一年刚开的方特，把中国的传统文化植入到里面，也形成了一个相对来讲比较强的模式。
现在叫融创文旅城，我觉得我们特色小镇也要逐步形成这样的模式，我们把这个模式定位称为小镇型的消费综合体或者是近郊型的消费综合体。
黄晓斐：您刚刚提到的“小镇消费综合体”或者“乡村消费综合体”给了小镇商业提供了解决方案，那么嘉兆国际对于做这类产品或项目有哪些优势和特色呢？
梁金野（嘉兆国际集团董事长）：我们要解决三个问题，第一就是让这些人来的次数更多，因为你离大城市近，通过我们的活动，让城里的人来一次，不是问题。
其实所有的商业活动，我们叫商业活动的刚需，比如说女性的购物和孩子们的玩乐。
第三个问题就是要提高每个客人的客单价。有一个总体性的，满足以上需求，还要控制我们的投资规模，依托这个就形成了消费综合体。
我们有自营的奥特莱斯项目，它可以成为我们整个小镇商业零售板块很重要的环节。
第二，我们现在打造了国内最强的室内科技馆，还有儿童的运动主题公园，可以保证它的丰富性。
第三个板块我们从2016年开始，响应国家一带一路的主张，我们也筹办我们的商贸板块，我们也会在国内的一些主要的发达城市做小型的进博会。
第四，我们的运动产业板块，我们现在主要盯的室内大众化的运动空间和室外的水上运动，像赛艇、皮划艇，为了这个产业的布局，我们还收购了若干的国际组织。
黄晓斐：在科技园区方面，启迪协信已经相当成功。那么想请教徐鹏总，在目前的科技时代，小镇建设如何做好科技化、智能化、信息化？
徐鹏（启迪协信园区运营部总经理）：我们公司在小镇可能做的是生产的服务业，我们公司是2015年启迪和协信两个合资成立了，在全国有40多个科技园。
我们从房地产的思维，正在向科技服务业转变，这个转变也是来源于越来越多的实践过程中，从最开始的投资建设求增量，建设更多的载体来做，转向了对后端，整个科技产业，包括我们中型企业、小型企业，在这样的情况下，我们更多对自己的定位是科技服务业的创造者。
因为科技就是生产，包括国家这一次的中美贸易战之后，对科技从来没有这么重视，我们为什么提科技创造未来呢？
它本身来说就体现了AI的场景，可以运用到各种各样的行业，对于我们来说，我们如何把它和我们的房地产，和园区服务的场景去结合，恐怕才是科技行业的生命力。
小镇本身跟城市是对应的，我们过去做的园区比较多，现在在打造科技主题的生态构造，包括有创新的场景，我们会通过公共实验室，通过知识产权，到政策申请来构建创新的场景。
同时我们也给创新企业家构建商务的场景，比如说我们企业家俱乐部，一些资本融资的对接会。
同时很多科学家，很多科技行业的从业者一般都是知识工作者，他们生活的场景也需要一定的配套。
针对加班多，提供加班餐，包括它的住宿，他对自身的健康和发展是有规划的，我们通过场景打造，做通过智慧园区，所产生的数据都产生在房客管理，智慧食堂，把各个场景串在一起，我们就可以跟很多的服务商合作，通过智慧信息化，把自身小的园区场景，和政府的信息化对接，和我们服务商对接，从而形成更大的协同网络，我们现在做的事就是通过科技的应用，提升我们的服务力，和客户发展的满意度。
陈文放（开元酒店集团副总裁）：开元集团是非常关注酒店和文旅行业的变化，并且主动参与转型升级，随着创新和发展的驱动，带动这种小镇的发展，以及小镇住宿业，已经是酒店行业的吸引地，所以我们联手打造了社区类酒店品牌，叫做开元旅途，主要为小镇服务的，把品牌引入到理念当中去。
第二个我们强调自己的定位和角色扮演，以往的酒店，在项目定位的时候，酒店住宿业是核心，但是在小镇中，酒店占的篇幅也比较大，但是也不是主角，设计的再漂亮也不是核心，酒店的定位一定要符合甚至服从于小镇的定位，酒店品牌的属性，它的标准和它的特点一定要和小镇的属性相融合，服务好业主，开拓好市场，才能彰显自己品牌的特色。
第三个，我们在小镇的投资和合作方面，我们还是很强调投资回报的，大家知道酒店的投资回报率都是比较低的。
在这样的背景下，特别早期的项目，当初因为种种原因，比如说政府的要求，资产的升值等方面，建造了很夸张的酒店，导致当这个潮水退去，酒店就成了一种鸡肋，严重影响到小镇的业主。
现在很多的房地产公司，能不投酒店不投酒店，它是一种奢侈品，没有太多的增值价值。
黄晓斐：教育是业主生活的根本需要，舟山育华在这方面也非常有经验，跟我们分享一下咱们育华是如何解决小镇业主的教育需求的？
黄伟宏（舟山绿城育华（国际）学校副校长）：教育和小镇之间确实有很多的关系，所以我今天给论坛定了一个主题词：让小镇成为品质教育的代名词，让教育成为小镇建设的金招牌。
第一个，小镇规划，教育优先，小镇发展，教育先行。习主席说了，房子是用来住的，不是用来炒的，好像给房地产企业定了总基调，大家觉得现在买房不是一个好时机，但是我认为房子确实是用来住的，但是住哪里是人可以选的，我们会选什么样的地方去居住呢？
肯定一开始考虑的是居住环境优雅，服务品质比较高的地方，但是我们发现，随着居住物质生活条件的改善，我们不再纠结于吃住行这些基本的生活必须品。
转而关注教育，现在在这个家庭里面，最关注的就是孩子的教育问题，我们现在的选择，往往会选择有一流教育的学区，会成为我们居住地的首选地。
第二个，现在都说择校热，高房价，这是一个民生的难题，同时也是一个商业的契机，说明百姓对子女接受高品质教育是放在心上的，我们怎么样从这里面分的一碗羹。
第一个可行性，小镇的规划，优先规划，小镇规划我觉得有它的全局性、总体性、规划性，跟其他的比，他们是东一块、西一块，没有优先规划。
以舟山为例，现在发现城市用地很紧张，规划是滞后的，往往是城市的房地产发展起来之后，才去规划教育。
其实教育在推动房地产发展的过程中，它是没有起到多大的作用，如果我们的小镇发展在规划过程中，优先规划教育，优先规划学校，明确告诉居民，你在这里面买房，你可以享受怎样的优质教育，我们就是要打造这个地区最好的学区，这样一来，我们小镇的教育就为房地产做出了它的力量，教育就能够成为房地产的金字招牌。
张珂（正大产业地产副总裁）：第一个就是不忘初心，特色小镇是龙头，乡村振兴才是目的，我们做小镇不能只做房地产，我们还要发展产业，房地产只能给小镇打骨架。
第二，要用情怀来缓解我们地产高周转的焦虑，我们现在做所有的小镇，我们做所有的事，都是围绕我的房地产怎么卖，但是特色小镇实际上是三生融合的场景，大家不要忘了还有生产，我们的特色小镇不是把原住民赶走，我们做这个产业的时候，一定要有情怀，我们还是要培育产业，我们现在可能更多的做法，如果是实体的行业，比如说正大，我们本来就是做农业的。
第三，我们要充满信心，迎接特色小镇美好的未来。他们都说，特色小镇的未来是美好的，我们现在做特色小镇难道只是希望城里人来一次吗？
我们的终极目标，大家都可以从大城市里面到我们的特色小镇里面来居住、生产，我觉得大家都愿意到大城市里面去工作，配套是一个问题，但是不是根本问题，根本问题是圈层问题，大城市有非常多的就业机会，小镇没有。怎么解决呢？
有了产业，是不是就有人了，第二个，随着信息技术的发展，5G只是一个开始，现在我们在这里开会，必须要坐车，未来是全新影像，在自己的生活场景里面就可以开会了。
在信息技术发展的时代里面，我们未来的工作、商务，各个环节我们通过信息的高速公路来解决的话，我们是不是就可以在特色小镇的环境里面生活呢？
这个也是我们未来做经营管理的方向，纽约前市长说过，在信息时代是先有人后有产业，如果这些人到特色小镇里面，形成他们的产业，这个小镇是可以可持续发展的。
徐鹏（启迪协信园区运营部总经理）：我认为这个结合非常多，而且随着小镇在中国的发展，会是一个主流。第一个科技发展是一个国策，小镇也是中国城市的未来，小镇的大功能，就是生产。
中国的科技资源技术，包括这些核心资源，从过去的集中化，现在的分散化，在城市群内分散，我们本身建设这些小镇就有这些吸引的机会。
我们内生的产业也需要科技来加持它，通过研发的一些关键因素的植入，能够极大提高附加值，这些都是有非常良性的作用的。
但是里面缺少的就是场景和服务，因为建筑这个事情，包括规划设计，我觉得中国已经是全球最优秀的行业的，大家都在说要做科技创新，怎么服务于这些科学家，这就是我们要做的事情。
我觉得很重要的事情就是要开放，物权上面我们是互斥的，但是在服务上我们是要开放服务的，我们在全国有这么多的科技园区，也有很多的供应链。
所以说，我觉得服务平台、网络平台，开放式的平台，嫁接的资源更多，服务会更丰富，一块创造未来。
杨洋（中青旅置业总经理助理）：我总结了几条，第一个，运营前置：不管我们在做多大投资的文旅项目，我们会考虑清楚我们后期运营的问题，然后再去下手。
第二个是策管的融合：在这个基础上，我们也提出了三高的口号，这也是我们投资回报的原则，第一高就是高美誉度，不管是专家讲的建筑形态上面也好，在我们的景观上也好，我们服务上面也好，都能够得到游客非常高的赞美。第二个就是高频次。
第三高就是高客单价：如果一个文旅特色小镇，能够满足这三高，基本上这个文旅小镇就有比较好的造血功能。中青旅连续14年亏损，但是中青旅的股票为什么可以维持在相对比较稳定的水平上面，因为下面有乌镇和古北小镇两个非常优秀的项目在支撑，而且比我们的主业还要挣钱的两个文旅项目，同时也是带来口碑的项目。
希望我们可以共同的合作，或者是共同的探讨，把我们的文旅的特色小镇能够做大做强。